Immobilienfotografie: Techniken, Ablauf und Nutzen im Überblick

Immobilienfotografie: Räume, die schneller verkaufen und vermieten

Helle, gerade Raumaufnahmen für Verkauf und Vermietung. Unser Angebot für Immobilienfotografie in Wien richtet sich an Makler, Bauträger und Gewerbe.

Inhaltsverzeichnis

• Was Immobilienfotografie leistet und warum sie den Verkauf beschleunigt
• Die Technik: Weitwinkel, HDR und gerade Linien
• Innen- und Außenaufnahmen: worauf es Raum für Raum ankommt
• Die Immobilie vorbereiten: aufräumen, Licht, Home Staging
• Drohne, Grundriss und Video als sinnvolle Ergänzung
• Selbst fotografieren oder das Fotostudio beauftragen?
• Häufig gestellte Fragen
• Fazit: bessere Bilder, schnellere Abschlüsse

Wer eine Wohnung in Wien verkaufen oder vermieten möchte, konkurriert auf willhaben, ImmoScout und Co. mit hunderten anderen Inseraten. Ob jemand weiterklickt oder weiterscrollt, entscheidet sich jedoch bereits beim ersten Foto. Immobilienfotografie ist genau das Handwerk, das diesen ersten Blick gewinnt. Vor allem sind das helle, gerade Raumaufnahmen, die ein Objekt größer, freundlicher und wertiger wirken lassen, als es ein schnell gemachtes Handybild je könnte.

Dieser Ratgeber zur Immobilienfotografie zeigt zunächst, was gute Immobilienfotos technisch ausmacht. Danach lesen Sie, wie Sie eine Immobilie für den Fototermin vorbereiten, worauf es bei Innen- und Außenaufnahmen ankommt und wann sich Drohne, Grundriss und Video lohnen. Schließlich wissen Sie, was Sie selbst erledigen können und wo ein Fotostudio den Unterschied macht. Der Blick gilt dabei dem Wiener Markt und der rechtlichen Lage in Österreich.

Was Immobilienfotografie leistet und warum sie den Verkauf beschleunigt

Zunächst ist Immobilienfotografie die professionelle fotografische Darstellung von Wohnungen, Häusern und Gewerbeflächen für Verkauf, Vermietung und Marketing. Ihr Zweck ist klar umrissen: Aus Interessenten sollen Besichtigungen werden und aus Besichtigungen Abschlüsse. Für Maklerinnen und Eigentümer ist das Foto nämlich der erste und oft einzige Eindruck, den ein Objekt online hinterlässt, lange bevor jemand die Wohnung betritt.

Die Rangfolge, in der Menschen ein Inserat wahrnehmen, ist eindeutig: Zuerst wirkt das Bild, danach folgen Preis, Lage und Beschreibung. Inserate mit professionellen, aufgehellten Aufnahmen werden deshalb häufiger angeklickt, länger betrachtet und öfter angefragt als solche mit dunklen, schiefen Schnappschüssen. Auswertungen aus dem angloamerikanischen Raum berichten zudem von spürbar kürzeren Vermarktungszeiten, wenn ein Objekt professionell bebildert ist. Auf einen exakten Prozentwert kommt es dabei weniger an als auf die Richtung. Diese zeigt seit Jahren in dieselbe: Bild schlägt Text.

Schnellerer Verkauf, weniger Leerbesichtigungen

Der Nutzen der Immobilienfotografie zeigt sich an zwei Stellen. Zum einen verkürzt sich die Zeit bis zum Abschluss, weil ein gut bebildertes Objekt mehr und bessere Anfragen zieht. Zum anderen sinkt die Zahl der Leerbesichtigungen. Wer online realistisch sieht, worauf er sich einlässt, kommt nämlich gezielter zum Termin. Für Maklerinnen bedeutet das somit weniger vergeudete Nachmittage und einen Auftritt, der zum Objekt passt. Wie stark Bilder auf Kaufentscheidungen wirken, zeigt außerdem der Beitrag Hochwertige Business-Fotos für Ihr Marketing. Wie eine ganze Stadt fotografisch erzählt wird, sehen Sie ebenso in Wien im Fokus.

Der gleiche Zusammenhang gilt ebenso in der Hotellerie, wo Bildqualität direkt auf Buchungen durchschlägt. Das zeigt der Beitrag Wie Hotelfotografie Ihre Buchungszahlen erhöht. Unsere Leistung rund um Objekte bündelt schließlich die Seite Immobilienfotografie.

Die Technik: Weitwinkel, HDR und gerade Linien

Gute Immobilienfotos entstehen aus einer Handvoll technischer Entscheidungen. Diese bleiben im fertigen Bild unsichtbar und verändern dennoch alles. In der Immobilienfotografie sind drei davon zentral: der richtige Bildwinkel, der Umgang mit hellen Fenstern und wirklich senkrechte Linien.

Weitwinkel mit Maß

Ein Weitwinkelobjektiv fängt einen Raum in seiner Gesamtheit ein, statt nur einen Ausschnitt zu zeigen. An einer Vollformatkamera liegt der brauchbare Bereich meist zwischen 16 und 24 Millimeter Brennweite. An einer Kamera mit kleinerem Sensor fällt er entsprechend weiter aus, etwa 10 bis 16 Millimeter. Vor allem auf das Maß kommt es an. Ein zu extremer Weitwinkel verzerrt nämlich und lässt Räume unnatürlich groß erscheinen, was bei der Besichtigung in Enttäuschung umschlägt. Seriöse Immobilienfotografie zeigt den Raum deshalb großzügig, aber ehrlich. Genau diese Ehrlichkeit spart später den Frust vor Ort.

HDR und Belichtungsreihen für Fenster, die nicht ausbrennen

Das häufigste Problem in Innenräumen ist der Kontrast zwischen dunklem Raum und hellem Fenster. Belichtet man auf den Raum, brennt das Fenster weiß aus. Belichtet man hingegen auf das Fenster, versinkt der Raum im Dunkeln. Die Lösung ist deshalb eine Belichtungsreihe: mehrere Aufnahmen desselben Motivs in Schritten von etwa einer Blendenstufe, vom Stativ aus. Diese werden anschließend zu einem Bild mit hoher Dynamik zusammengefügt, kurz HDR. So bleibt der Ausblick aus dem Fenster erhalten, und der Raum ist gleichmäßig ausgeleuchtet. Dezent eingesetzt sieht man dem Ergebnis die Technik zudem nicht an. Übertrieben wirkt HDR jedoch grell und künstlich, was gerade in der Immobilienfotografie Vertrauen kostet.

Gerade Linien statt stürzender Wände

Kippt man die Kamera nach oben oder unten, laufen die senkrechten Kanten von Wänden, Türen und Fenstern zusammen, die sogenannten stürzenden Linien. Ein Raum wirkt dadurch unruhig und schief, selbst wenn er es nicht ist. Profis arbeiten deshalb mit Stativ und Wasserwaage. Sie halten die Kamera exakt waagrecht und korrigieren den Rest in der Nachbearbeitung. Gerade Vertikalen sind somit das deutlichste Merkmal, an dem sich ein professionelles Immobilienfoto von einem Schnappschuss unterscheidet, oft noch vor dem Licht.

Innen- und Außenaufnahmen: worauf es Raum für Raum ankommt

In der Immobilienfotografie hat jeder Raumtyp seine eigenen Regeln. Außerdem entscheidet die Außenhülle mit, ob ein Interessent überhaupt bis zum Grundriss weiterscrollt. Wer Innen und Außen getrennt plant, holt folglich aus beiden mehr heraus.

Innenräume: aus der Ecke, leicht unter Augenhöhe

Wohnräume wirken am größten, wenn man aus einer Raumecke fotografiert und dabei zwei Wände zeigt. Die Kamera steht deshalb nicht auf Augenhöhe, sondern etwas tiefer, meist auf Hüft- bis Brusthöhe. So liegen Boden und Decke ausgewogen im Bild. Küchen und Bäder brauchen zudem makellose Oberflächen ohne Fingerabdrücke und Wasserflecken. Im Schlafzimmer zählt hingegen ein ruhig bezogenes Bett. Das Licht kommt idealerweise von draußen. Tageslicht wirkt nämlich natürlicher als jede Deckenlampe, weshalb häufig am Vormittag oder frühen Nachmittag fotografiert wird, wenn die Räume gleichmäßig hell sind.

Außenaufnahmen und die richtige Tageszeit

Die Fassade ist das Titelbild jedes Inserats. Sie profitiert vor allem von einem klaren Himmel und flachem, warmem Licht am Morgen oder späten Nachmittag, wenn die Sonne das Gebäude von der Seite streift statt hart von oben. Ein grauer Himmel lässt hingegen selbst ein schönes Haus fad wirken. Deshalb lohnt bei Außenaufnahmen etwas Geduld mit dem Wetter. Bei Objekten mit Garten oder Terrasse zahlt es sich zudem aus, die Außenflächen als eigenes Verkaufsargument zu inszenieren. Das gilt vor allem in Wien, wo Freiflächen den Preis spürbar heben.

Twilight-Aufnahmen für hochwertige Objekte

Im gehobenen Segment setzt sich die Blaue Stunde durch: Aufnahmen kurz nach Sonnenuntergang, wenn der Himmel tiefblau leuchtet und warmes Licht aus den Fenstern fällt. Solche Twilight-Bilder heben ein Objekt aus der Masse und eignen sich zudem als Aufmacher für Villen, Penthäuser und repräsentative Gewerbeflächen. Für eine Standard-Mietwohnung ist der Aufwand meist zu hoch. Im Premiumbereich ist er hingegen ein wirksames Mittel. Verwandt ist ebenso die Hotelfotografie, bei der Zimmer und Aufenthaltsräume ähnlich inszeniert werden. Für Betriebs- und Gewerbeflächen greift außerdem die Industriefotografie mit demselben Blick für Raum und Licht.

Die Immobilie vorbereiten: aufräumen, Licht, Home Staging

Die halbe Bildqualität entsteht vor der ersten Aufnahme, nämlich beim Vorbereiten der Immobilie. Ein Fotograf beherrscht zwar Licht und Perspektive. Ein unaufgeräumter Raum bleibt auf dem Foto jedoch ein unaufgeräumter Raum. In der Immobilienfotografie kostet diese Vorbereitung deshalb nichts außer etwas Zeit und zahlt sich in jedem einzelnen Bild aus.

Entrümpeln und neutralisieren

• Persönliches entfernen: Familienfotos, Kühlschrankmagnete, Zahnbürsten und Papierstapel lenken ab und verhindern, dass sich Interessenten die Wohnung als ihre eigene vorstellen.
• Oberflächen freiräumen: Arbeitsplatten, Couchtische und Fensterbänke möglichst leer halten, denn ein einzelnes Deko-Element wirkt stärker als zehn.
• Gründlich reinigen: Fenster putzen, Spiegel und Armaturen polieren, Böden wischen. Die Kamera sieht jeden Fleck, den das Auge übersieht.
• Licht maximieren: Vorhänge auf, Jalousien hoch, alle Lampen an und defekte Leuchtmittel vorab tauschen, damit kein Raum halb dunkel bleibt.

Home Staging: die nächste Stufe

Home Staging geht über das Aufräumen hinaus: Räume werden gezielt möbliert, dekoriert und inszeniert, damit sie ihr Potenzial zeigen. Das reicht von ein paar geliehenen Möbeln in einer leeren Wohnung bis zur vollständigen Ausstattung eines Musterzimmers. Leerstehende Objekte profitieren besonders, weil kahle Räume auf Fotos kleiner und kälter wirken, als sie in Wirklichkeit sind. Wo physisches Staging zu aufwändig ist, hilft hingegen digitales Home Staging, bei dem leere Räume am Rechner glaubwürdig möbliert werden. Dieser Ansatz wird bei Neubauwohnungen zunehmend üblich. Wie eine gute Vorbereitung generell abläuft, zeigt schließlich der Ratgeber zum Fotoshooting.

Drohne, Grundriss und Video als sinnvolle Ergänzung

Über die klassischen Innen- und Außenfotos hinaus gibt es in der Immobilienfotografie drei Ergänzungen, die ein Inserat aufwerten, wenn sie zum Objekt passen: Luftaufnahmen, Grundrisse und Video. Pflicht ist zwar keine davon. Dennoch kann jede den Ausschlag geben.

Drohnenaufnahmen und die Rechtslage in Österreich

Eine Drohne zeigt Lage, Grundstückszuschnitt und Umgebung so, wie es keine Bodenaufnahme kann. Ideal ist sie somit für Häuser mit Garten, Objekte am Stadtrand oder ganze Wohnanlagen. In Österreich ist der Betrieb einer Kameradrohne allerdings geregelt: Betreiber müssen sich bei der Austro Control registrieren und die Drohne versichern. Zudem lassen sich über die Plattform dronespace.at Flug- und Geo-Zonen prüfen. In dicht bebauten Teilen Wiens gelten außerdem Beschränkungen, etwa Schutzradien rund um Krankenhäuser mit Hubschrauberlandeplatz. Wer sich damit nicht befassen will, überlässt Flug und Genehmigung deshalb dem Profi. Die Details stehen im Ratgeber Drohnenfotografie: Einsatz, Recht und Kosten, die Leistung selbst auf der Seite Drohnenfotografie.

Grundriss und virtueller Rundgang

Ein sauberer, maßstabsgetreuer Grundriss beantwortet die Frage, die jedes Foto offenlässt: Wie sind die Räume angeordnet? Inserate mit Grundriss gelten deshalb als vollständiger und ziehen ernsthaftere Anfragen, weil Interessenten den Schnitt vorab verstehen. Für hochwertige oder schwer erklärbare Objekte lohnt zusätzlich ein virtueller 360-Grad-Rundgang. Dieser erlaubt eine erste Besichtigung vom Sofa aus und qualifiziert Fernkäufer vor, bevor jemand anreist.

Video und Reels

Bewegtbild transportiert Raumgefühl und Wegführung besser als jedes Standbild. Ein kurzes, ruhiges Objektvideo oder ein vertikales Reel für Social Media erreicht Interessenten zudem dort, wo sie ohnehin scrollen. Darüber hinaus verlängert es die Verweildauer am Inserat. Wie sich Foto und Film aus einer Hand verbinden lassen, zeigen schließlich die Videoproduktion und der Beitrag Videoproduktion aus Wien.

Selbst fotografieren oder das Fotostudio beauftragen?

Ob Sie in der Immobilienfotografie selbst zur Kamera greifen oder ein Fotostudio beauftragen, hängt vom Objekt, vom eigenen Können und vom Zeitbudget ab. Für eine einfache Mietwohnung im unteren Preissegment kann ein sorgfältig gemachtes Set aus Stativ, Weitwinkel und Tageslicht genügen. Sobald es jedoch um einen Verkauf, ein hochwertiges Objekt oder einen professionellen Maklerauftritt geht, rechnet sich der Profi schnell. Jedes Bild arbeitet dann nämlich über Wochen für das Objekt.

Ablauf und Kosten eines Immobilien-Shootings

Ein professionelles Immobilien-Shooting läuft in klaren Schritten ab. Zunächst folgt ein kurzes Briefing zu Objekt und Zielgruppe, danach die Vorbereitung der Räume und die Aufnahmen mit Stativ und Belichtungsreihen. Anschließend steht die Nachbearbeitung mit Aufhellung, HDR-Zusammenführung und Perspektivkorrektur an. Wenige Werktage später liegen die fertigen Bilder in Web- und Druckauflösung vor. Die Kosten hängen zudem an Objektgröße, Anzahl der Räume, Anfahrt und Zusatzleistungen wie Drohne oder Grundriss. Wie ein Shooting im Detail abläuft und was es kostet, lesen Sie schließlich im Ratgeber zum Fotoshooting.

Rechte an den Bildern und abgebildete Personen

Die Bilder gehören urheberrechtlich dem Fotografen. Sie erhalten jedoch klar definierte Nutzungsrechte für den vereinbarten Zweck, etwa Portale, Website und Print. Sind auf Aufnahmen Bewohner oder fremde Personen erkennbar, greift zusätzlich das Recht am eigenen Bild nach § 78 Urheberrechtsgesetz. Eine kompakte Einordnung von Urheber- und Nutzungsrechten bietet außerdem die WKO Berufsfotografen. Einen Eindruck von unserer Arbeitsweise und dem Studio im 1. Wiener Bezirk gibt die Seite Fotograf Wien, konkrete Ergebnisse zeigen ebenso die Referenzen. Unsere Leistung in der Immobilienfotografie bündelt schließlich die Seite Immobilienfotografie.

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Häufig gestellte Fragen

Was kostet professionelle Immobilienfotografie?

Der Preis für Immobilienfotografie hängt an Objektgröße, Anzahl der Räume, Anfahrt und Zusatzleistungen wie Drohne, Grundriss oder Video. Eine kompakte Wohnung ist deshalb günstiger als ein Haus mit Garten und Außenaufnahmen. Für ein konkretes Angebot genügen zudem zwei Angaben: um welches Objekt es geht und wofür die Bilder verwendet werden. Alles Weitere schlagen wir vor.

Welche Kamera und welches Objektiv braucht man für Immobilienfotos?

Entscheidend ist in der Immobilienfotografie ein Weitwinkelobjektiv, das den Raum in seiner Gesamtheit zeigt, an Vollformat meist 16 bis 24 Millimeter, an kleineren Sensoren rund 10 bis 16 Millimeter. Dazu kommt ein stabiles Stativ für gerade Linien und Belichtungsreihen. Die Kamera selbst ist hingegen zweitrangig. Wichtiger sind nämlich Objektiv, Stativ und die saubere Nachbearbeitung.

Was ist HDR bei Immobilienfotos und warum ist es wichtig?

HDR steht für High Dynamic Range. Dabei werden mehrere unterschiedlich belichtete Aufnahmen desselben Raums zu einem Bild zusammengefügt, damit sowohl der Innenraum als auch der Blick aus dem Fenster gut zu sehen sind. Ohne diese Technik brennen helle Fenster hingegen aus oder der Raum versinkt im Dunkeln. In der Immobilienfotografie wirkt HDR dezent eingesetzt deshalb natürlich, übertrieben dagegen grell.

Wie bereite ich eine Wohnung auf den Fototermin vor?

Räumen Sie zunächst persönliche Gegenstände und Oberflächen frei. Reinigen Sie danach Fenster, Spiegel und Böden und sorgen Sie für maximales Licht: Vorhänge auf, alle Lampen an, defekte Leuchtmittel vorher tauschen. Bei leeren Objekten hilft zudem Home Staging, also gezieltes Möblieren und Dekorieren, damit Räume ihr Potenzial zeigen. Diese Vorbereitung kostet nur Zeit und verbessert schließlich jedes Bild.

Wie viele Fotos braucht ein Immobilieninserat?

Als Richtwert gelten je nach Objektgröße etwa 8 bis 20 aussagekräftige Bilder: jeder wichtige Raum, Bad und Küche, Außenansicht und besondere Merkmale wie Balkon, Garten oder Ausblick. Wichtiger als die reine Menge ist jedoch die Auswahl. Lieber wenige starke, ehrliche Aufnahmen als viele schwache, die beim Termin Erwartungen enttäuschen. Ein Grundriss ergänzt die Bilder schließlich sinnvoll.

Lohnt sich eine Drohne für Immobilienfotos, und was gilt rechtlich in Österreich?

Luftaufnahmen lohnen sich vor allem bei Häusern mit Grundstück, größeren Anlagen und Objekten, bei denen Lage und Umgebung verkaufen. In Österreich müssen Kameradrohnen zudem bei der Austro Control registriert und versichert sein. Flug- sowie Geo-Zonen sind außerdem über dronespace.at zu prüfen. In Teilen Wiens gelten Beschränkungen. Am einfachsten übernimmt deshalb der Fotograf Flug und Genehmigung.

Wie lange dauert ein Immobilien-Shooting und wann bekomme ich die Bilder?

Eine durchschnittliche Wohnung ist in ein bis zwei Stunden fotografiert. Ein Haus mit Außen- und Drohnenaufnahmen dauert hingegen länger. Nach dem Termin folgt die Nachbearbeitung mit Aufhellung, HDR und Perspektivkorrektur. In der Regel liegen die fertigen Bilder anschließend wenige Werktage später in Web- und Druckauflösung bereit. Auf Wunsch ist zudem eine schnellere Lieferung möglich.

Fazit: bessere Bilder, schnellere Abschlüsse

Immobilienfotografie ist planbar, sobald Sie die Hebel kennen: ein Weitwinkel mit Maß, saubere HDR-Belichtung, gerade Linien, eine gut vorbereitete Immobilie und die passenden Ergänzungen aus Drohne, Grundriss und Video. Wer diese Punkte beachtet, bekommt somit Bilder, die ein Objekt ehrlich und trotzdem im besten Licht zeigen, mehr Anfragen ziehen und Leerbesichtigungen sparen. Für eine einfache Wohnung reicht oft die eigene Sorgfalt. Beim Verkauf und im hochwertigen Segment zahlt sich das Fotostudio hingegen schnell aus. Gute Immobilienfotos altern schließlich langsam, weil sie nicht auf Effekte setzen, sondern auf Raum, Licht und Handwerk.

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